משפחה שמחזיקה כבר דירה אחת או שתיים , ומחפשת לאן להמשיך משם, מגיעה כמעט תמיד לאותה נקודת החלטה. לקנות עוד נכס שלישי בשכונה מוכרת, במחיר שכבר לא מותיר תשואה משמעותית, או לבדוק מה קורה מחוץ לגבולות ישראל. יותר ויותר משקיעים, בוחנים בשנים האחרונות דירות להשקעה באירופה כדרך להרחיב תיק נכסים בלי להיתקל שוב באותם מחירי כניסה גבוהים שמאפיינים את השוק המקומי.

למה תושבי ישראל מסתכלים היום מעבר לים?

מחירי הדיור בישראל עלו בעשור האחרון בקצב שהפך את הכניסה לשוק ההשקעות למאתגרת במיוחד עבור משקיעים בתקציב בינוני. דירת שלושה חדרים בשכונות המבוקשות עולה כיום סכום שברוב ערי אירופה מספיק לרכישת נכס גדול יותר, לעיתים במרחק הליכה מהחוף או ממרכז עירוני חי. לצד זאת, שכר הדירה בישראל לא תמיד עולה באותו קצב כמו מחיר הרכישה, מה שמצמצם את התשואה נטו ומעלה את פרק הזמן הנדרש להחזר ההשקעה.

הריבית הגבוהה במשכנתאות המקומיות בשנים האחרונות תרמה גם היא לחיפוש אחר אפיקים חלופיים. כשמחזיקים כבר נכס אחד ממושכן, מימון נכס נוסף באותם תנאים הופך יקר, ולכן משקיעים רבים בודקים מסלולי מימון מקומיים במדינות היעד, שלעיתים מציעים ריביות נמוכות יותר ותנאי החזר נוחים למשקיעים זרים.

נדל"ן בישראל מול נדל"ן אירופי: מה משתנה במספרים?

כדי להבין את ההבדל בפועל, שווה להסתכל על טבלה שמשווה בין השקעה טיפוסית בישראל לבין השקעה טיפוסית באירופה, בהתבסס על נתוני שוק עדכניים.

המספרים הללו לא אומרים שהשקעה בישראל פחות טובה, הם פשוט מראים שני מודלים שונים. בישראל קונים בעיקר יציבות וביקוש מקומי צפוי, באירופה קונים לרוב תשואה גבוהה יותר לצד סיכון רגולטורי ומטבעי שדורש בדיקה מוקדמת.

כיצד בוחרים יעד השקעה נכון באירופה?

בדיקת ביקוש השכירות בפועל

לפני שבודקים תשואה על הנייר, כדאי לבדוק מי בפועל ישכור את הדירה: סטודנטים, עובדים זרים או תיירים לטווח קצר. כל קהל דורש סוג נכס אחר ומיקום אחר בעיר, ולכן ההחלטה חייבת להתבסס על נתוני שכירות אמיתיים ולא רק על מחיר הנכס.

יציבות רגולטורית ומיסוי מקומי

מדינות שונות באירופה משנות מדי כמה שנים את חוקי המיסוי על משקיעים זרים, ולעיתים גם את מגבלות השכירות לטווח קצר. משקיע שמתעניין ברכישת דירות להשקעה באירופה צריך לבדוק לא רק את המצב הרגולטורי הנוכחי, אלא גם את הכיוון שאליו הרגולציה נעה בשנים הקרובות, כדי לא להיתקע עם נכס שהתנאים סביבו השתנו.

אפשרויות מימון למשקיע זר

בחלק מהמדינות ניתן לקבל מימון בנקאי מקומי גם למשקיע שאינו תושב, בשיעורי מימון שנעים בין 50 ל70 אחוז משווי הנכס. תנאי המימון משתנים בהתאם למדינה, לסוג הנכס ולהיסטוריית האשראי של המשקיע, ולכן בדיקת אפשרויות המימון מראש היא חלק בלתי נפרד מהחלטת ההשקעה.

מה לגבי חובות המס בישראל?

השקעה בנכס מחוץ לישראל לא פוטרת מדיווח לרשות המסים. הכנסה משכירות בחו"ל חייבת בדיווח שנתי, ולעיתים גם במס בישראל בהתאם לאמנות המס בין המדינות. משקיע מישראל שמחזיק כבר נכס מקומי מוכר, כדאי שיבדוק מול רואה חשבון כיצד הכנסה נוספת מחו"ל משפיעה על מדרגות המס הכוללות שלו, לפני שהוא סוגר עסקה.

מה השורה התחתונה למשקיע מישראל?

המסקנה המעשית היא לא לוותר על שוק אחד לטובת השני, אלא לבנות תיק שמשלב נכס מקומי יציב עם נכס אירופי בעל תשואה גבוהה יותר. משקיע שמתחיל בבדיקה זהירה, בליווי מקצועי כמו זה שמציעה נדלניסטוגו, מפחית משמעותית את הסיכון ונכנס לעסקה עם ציפיות מבוססות נתונים ולא רק על הבטחות שיווקיות.

שאלות ותשובות

האם כדאי לתושב  ישראל להשקיע דווקא באירופה ולא בישראל?

זה תלוי במטרת ההשקעה. מי שמחפש תשואת שכירות גבוהה יותר ופיזור סיכונים מחוץ לשוק המקומי, ימצא באירופה יתרון ברור. מי שמעדיף יציבות מוכרת ונוחות תפעולית, עשוי להישאר עם השקעה מקומית.

כמה הון עצמי נדרש כדי להתחיל להשקיע באירופה?

ברוב היעדים המבוקשים ניתן להתחיל עם הון עצמי של כ-200,000 עד 300,000 ₪, בהנחה שמתקבל מימון בנקאי מקומי על יתרת הסכום. הסכום המדויק תלוי במדינה ובסוג הנכס הנבחר.

מי מנהל את הנכס בפועל כשהמשקיע גר בישראל?

ברוב ההשקעות המאורגנות עובדים עם חברת ניהול מקומית שאחראית על השכרה, גביית דמי שכירות ותחזוקה שוטפת. עלות הניהול נעה בדרך כלל בין 8 ל15 אחוז מדמי השכירות.

האם צריך לנסוע פיזית למדינת היעד לפני הרכישה?

לא תמיד הכרחי, אך מומלץ מאוד לפחות פעם אחת לפני חתימה על עסקה, כדי להכיר את השכונה ואת מצב הנכס בפועל ולא להסתמך רק על תמונות וסרטונים.

איך בוחרים בין כמה יעדים אירופיים מתחרים?

משווים בין תשואת שכירות נטו, יציבות רגולטורית, קלות המימון וקצב הביקוש התיירותי או האוכלוסייתי ביעד. יעד שמצטיין בכל הפרמטרים הללו יחד נחשב לרוב לבטוח יותר לטווח ארוך.

קרדיט תמונה: Photo by Susanne Hartig on Unsplash